תביעת דמי שימוש בנכס איך לנהל את התביעה באופן מומלץ מדריך מקיף על ידי עורך דין לענייני משפחה
דמי שימוש בנכס הם למעשה תשלום דמי שכירות שמשלם שותף אחד בנכס לשותף השני בנכס.
סעיף 33 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע, כי שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש.
הפסיקה ראתה בסעיף האמור החלה פרטנית של העיקרון הכללי שמטרתו למנוע עשיית עושר ולא במשפט ולחילופין תשלום בגין נזקיו של השותף שאינו משתמש במקרקעין מהסגת גבולו.
במקביל לסעיף 33 לחוק המקרקעין קיים גם סעיף 31(א)(1) לחוק אשר קובע כי כל שותף רשאי להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, ובלבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר.
על מנת ליישב בין הוראות הסעיפים הנ"ל, הותנתה הזכות לדמי שימוש בכך, שהשותף המשתמש עושה כן באופן בלתי סביר, קרי – באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין.
המצב הקלאסי הוא כאשר בן זוג אחד מבקש פירוק שיתוף בדירה המשותפת ואילו בן הזוג האחר מעכב את פירוק השיתוף.
כלל זה תקף בעיקר אם בני הזוג כבר התגרשו ועדיין בן זוג אחד מעכב את פירוק השיתוף.
כאשר אדם מסויים עושה שימוש חורג ללא אישור בקרקע, נחלה או משק השייכים למדינת ישראל.
כאשר זה מעוגן בהסכם בין בני זוג או שותפים.
כאשר נחתם הסכם לשימוש במקרקעין והוגדרו בו דמי שימוש מוסכמים ואולם השימוש במקרקעין בפועל חורג מהכתוב בהסכם.
כאשר אדם נאלץ לעזוב את ביתו בשל התנהגות אלימה או פוגענית של בן זוגו באופן שאינו מאפשר לו להישאר בבית יהיה ראוי לתשלום דמי שימוש ראויים.
לא קיימים נתונים על היקף התביעות לדמי שימוש ראויים ואולם עורכי דין לענייני מקרקעין מעריכים שמדובר בלפחות עשרות אלפי תביעות לדמי שימוש ראויים בשנה אם לא למעלה מכך.
מרבית התביעות המבוססות לדמי שימוש מתקבלות. תפקיד עורך הדין לענייני מקרקעין או עורך הדין לענייני משפחה הינו לבדוק עד כמה התביעה מבוססת.
קיימות כמה אפשרויות שבהם בית המשפט ייטה שלא לפסוק זכאות לדמי שימוש ראויים במקרקעין
הסיבה הראשונה והמשמעותית היא כאשר התובע מורחק מהבית בצו בית משפט, עקב התנהגותו.
סיבה שנייה שיכולה לגרום לפסיקת דמי שימוש ראויים היא התנהגות של אחד הצדדים בחוסר תום לב במהלך פירוק שיתוף.
הסיבה הכי חמורה אשר מופיעה בפסיקות שונות של בתי המשפט היא פגיעה או הפרעה של התובע להליך של פירוק שיתוף, בניגוד להחלטת בית המשפט.
גם במקרה בו שותף עזב נכס ללא כל סיבה מוצדקת בית המשפט ייטה שלא לתת לו דמי שימוש ראויים.
כבוד השופט שמואל בר יוסף מציע לראות את נושא דמי שימוש ראויים בנכס כחלק מהחוזה המשפחתי אשר מציב את מרכז הכובד של סבירות השימוש בנכס משותף לא על מניעת השימוש מבן הזוג העוזב, אלא על אומד דעת הצדדים באשר לראוי בסיטואציה של פירוד.
אומד דעת זה נלמד מנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה (אומד דעת סובייקטיבי). עוד הוא נלמד מהנורמות הכלליות החלות על יחסי בני הזוג (אומד דעת אובייקטיבי), ובראשן עקרון תום הלב הקבוע בסע' 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, להלן: חוק החוזים (וכבסיס להיקש, גם הוראות רלוונטיות אחרות מדיני החוזים – למשל, סע' 26, 41 ו- 46 לחוק החוזים).
בנוגע ליישומו של עקרון תום הלב במסגרת החוזה המשפחתי נאמר ברע"א 8256/99 הנ"ל:
מהו המסר הנורמטיבי של תום-הלב בהקשר שלפנינו? מסר זה הוא בעיקרו כפול: ראשית, יש להכיר בזכויות ובחובות אשר ממשיכות "…את קווי הפעולה שהצדדים קבעו, על-פי הגיונם הפנימי שלהם" (פרשת אפרופים, בעמ' 326); יש "…לתת ביטוי לצדק החוזי שהצדדים קבעו" (שם, בעמ' 327); בכך ניתן ביטוי "…להנחות היסוד הסובייקטיביות שבני הזוג הניחו כתשתית ליחסים שביניהם…שנית, במקום שהנחות היסוד של הצדדים אינן מועילות, משלים עקרון תום-הלב – באמצעות אמות מידה אובייקטיביות – את שהחסירו הצדדים. "אמות מידה אלה ניזונות, בין השאר, מעקרונות היסוד של המשפט הישראלי" (פרשת נפיסי, בעמ' 605). על-פי אמות מידה אלה יש להכיר בזכויות ובחובות המבטאות את תפיסתה של החברה הישראלית באשר להתנהגות הוגנת בין בני-זוג…
לשון אחרת, אבן הפינה ליחסי האמון והנאמנות, שהם המסד לחיי זוגיות, היא תום הלב במובן רחב וצופה פני עתיד, בבחינת "וְעָשִׂיתָ הַיָּשָׁר וְהַטּוֹב…" (דברים, ו, יח – ור' לעניין דירת מגורים, בעמ 5939/04 פלוני נ' פלונית, פ"ד נט(1) 665, 672). באספקלריה זו ראוי לבחון את הנורמה הראויה בסיטואציה של פירוד בכל הנוגע לתשלום דמי שימוש ראויים. השאלה כלום מונע בן הזוג הנותר בדירת מגורים את מגוריו של מישנהו בדירה, אם לאו, הינה אספקט אחד בלבד, ולא המרכזי שבהם, כשביחסים זוגיים עסיקנן.
בלשון אחרת, מה היו חושבים בני הזוג כראוי במערכת היחסים ביניהם לעת פירוד, אילו נשאלו על כך, כשהיחסים היו תקינים?
בבחינת רשימה בלתי סגורה בעליל, דומה שחזקה על בני זוג, כי בהיעדר ראיות לסתור בדבר אומד דעת סובייקטיבי אחר, הם מסכימים על הדברים שלהלן:
שאיפה לפרידה בכבוד ובהגינות. בכלל זה, הזכות להיפרד פיזית, מבלי שהדבר גורע מהזכויות בדירה והנובע ממנה.
פרידה בכבוד ובהגינות, משמעותה גם היעדר זכותו של בן הזוג העוזב לכפות בכך על בן זוגו לאבד את הזכויות הכרוכות בקורת הגג המשפחתית, לרבות זכות מגורים סבירה ללא תשלום דמי שימוש. לכן, יציאה חד צדדית של אחד מבני הזוג מדירה משותפת, לא תקים, מניה וביה, חבות בתשלום דמי שימוש.
הציפייה לפירוד סביר והגון מוציאה אל מחוץ לגדר התנהגות אלימה (על גווניה השונים). משכך, התנהגות כזו, בעטיה הורחק התובע מהדירה, שוללת את הזכות לדמי שימוש.
בה במידה עשויה התנהגות אשר מונעת בדרכים אלימות (על גווניה השונים) המשך שימוש של בן הזוג העוזב בדירה, להצדיק לחייב את בן הזוג הנותר בדמי שימוש.
לכל אחד מבני הזוג הזכות לקבל, תוך זמן סביר, את חלקו ברכוש המשותף, ובדירה. בכלל הזכות האמורה כלולה חובת בן הזוג הנותר בדירה להקטין ככל הניתן את הפגיעה הקניינית בבן הזוג העוזב (לרבות התנהלות תמת לב בכל הנוגע לדירה ולאיזון הרכושי הכולל).
כל עוד בני הזוג מתנהלים בתום לב בביצוע האמור לעיל, בדרך כלל לא יהיה מקום להשית חיוב בגין דמי שימוש, ולהיפך.
כך, למשל, בדרך כלל לא יושת חיוב כשאין בצד התביעה להשיתו עתירה לפירוק שיתוף ואיזון רכושי כולל, או כאשר בן הזוג התובע מאריך שלא בתום לב את ההליכים לאיזון רכושי.
בה במידה, יושת חיוב על בן זוג המחזיק בדירה, אך מעכב את פירוק השיתוף והאיזון הכולל.
בכלל העיכוב האמור, יש למנות גם סרבנות גט בניגוד להכרעות חלוטות – כאמור בבע"מ 9881/05 הנ"ל ובעמ"ש 7396-12-09 הנ"ל, ויכול שראוי אף לכלול עתירה למדור ספציפי, שעה שהיא מכוונת לסיכול הזכות הקניינית.
החוזה המשפחתי כולל את ההסכמה הגלומה בחוזה הסטטוטורי (סע' 33 לחוק), בדבר החובה העקרונית לשלם דמי שימוש. לפיכך, חלוף הזמן, כשלעצמו, הינו גורם בעל משמעות. כפועל יוצא, ככל שהולך ונדחה המועד בו עשוי בן הזוג העוזב לקבל את חלקו בדירה (אף אם בן זוגו מתנהל בתום לב), ילך וייגדל משקלה של זכות הקניין, ועמו ההצדקה לחייב בדמי שימוש.
מנקודת מבט אחרת, ככל שחולף הזמן, טענתו של בן הזוג הנותר בדירה, לפיה השימוש הבלעדי שהוא עושה בה סביר (סע' 31(א)(1) לחוק), הולכת ומאבדת מתוקפה.
בסופו של יום, המועד ממנו ואילך ייפסקו דמי שימוש, הוא המועד בו ניתן לקבוע, שהדבר ראוי לפי אומד דעת הצדדים לחוזה המשפחתי (בשים לב לנסיבותיו של מקרה הקונקרטי ויישומן כמפורט לעיל). זה המועד בו לא יכול עוד בן הזוג הנותר בדירה לטעון בתום לב, שמגוריו בדירה, חינם אין כסף, עולים בקנה אחד עם הגיונו הפנימי של החוזה המשפחתי, ויישומו בתום לב.
הבנה מראש של המצב המשפטי חשובה מאוד בשאלת ניהול תיק בתביעה לדמי שימוש בנכס.
הכינו את כל המסמכים מראש
אספו ראיות לתמיכה בטענותיכם
אל תפעלו בניגוד לחוק
עו"ד למשפחה לירושה צוואות ולענייני גירושין, עומדת בראש משרד עו"ד שחר הנחשב לאחד ממשרדי הבוטיק בצמרת משרדי עורכי הדין בישראל. המשרד שנוסד על ידה צמח והתפתח וכיום מעניק מגוון שירותים ובהם: דיני משפחה וירושות, ידועים בציבור, אפוטרופסות, ייפוי כוח מתקדם והסכמי ממון.
המשרד משתף פעולה עם צוות יועצים חיצוניים בתחום הכלכלה והאקטואריה על מנת להעניק שירות של מעטפת מלאה. עו"ד רחל שחר, הנחשבת לאוטוריטה בתחום דיני משפחה וירושה ניהלה מאז הסמכתה מאות תיקים סבוכים בתחום דיני המשפחה והירושה תוך ניסיון ראשון במעלה להביא את הצדדים לפתרונות ללא הגעה לכתליי בית המשפט.
