עסקת מתנה העברה ללא תמורה | המדריך המלא על כל זכות המגיעה לכם | כל השאלות וכל התשובות

עסקת מתנה והעברה של נכס במקרקעין

עסקת מתנה כמו גם העברה של נכס ללא תמורה יכולה להיות אחת העסקאות המשמעותיות הנערכות במקרקעין ועל כן תכנון מוקדם של עסקת המתנה יכול למנוע תקלות משפטיות עתידיות.

לעסקת מתנה יש או יכולות להיות השלכות כלכליות עתידיות, למשל בהיבטי מיסוי של מעביר המתנה או מקבל המתנה.

ערכתי עבורכם מדריך משפטי, כעו"ד לענייני צוואות וירושות במשפחה, הכולל הסברים מפורטים בשאלה מהו הסכם מתנה? מה אומר חוק המתנה? איך ניתן לבטל מתנה? ובנוסף נתנו דוגמאות על פי נוהל רישום זכויות במקרקעין שפורסם על ידי רשות המקרקעין.

אני מקווה כי תמצאו במדריך זה עניין ומידע פרקטי

משרדנו זמין לכל סוגייה העולה לטעמכם לגבי עסקאות העברה ללא תמורה.

שלכם בברכה

רחל שחר – משרד עורכי דין | נוטריון | גישור

הקניית נכס ללא תמורה (להלן: "עסקת מתנה"), הינה עסקה במקרקעין, ללא תמורה, אשר טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין.

מה זה הסכם מתנה? מהי עסקת מתנה העברה ללא תמורה 

הקניית נכס ללא תמורה (להלן: "עסקת מתנה"), הינה עסקה במקרקעין, ללא תמורה, אשר טעונה רישום בלשכת רישום המקרקעין. הסכם מתנה הוא חוזה ייחודי המאפשר לנותן המתנה להעביר נכס או זכות ללא תמורה, תוך התניית תנאים מחייבים. מקבל המתנה רשאי לסרב לקבלה אם התנאים אינם מקובלים עליו, אך אינו יכול לקבל את המתנה ולאחר מכן להתנער מהתנאים שנקבעו בה. תנאי המתנה גוברים על הוראות מסוימות בחוקים אחרים, ומשקפים את כוונת נותן המתנה. 

ניתוח חוק המתנה – מה קובע חוק המתנה על דרכים לבטל מתנה?

סעיף 1 – מהות המתנה

"(א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.

(ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.

(ג) מתנה יכול שתהיה בויתורו של הנותן על זכות כלפי המקבל או במחילתו של הנותן על חיוב המקבל כלפיו."

מתנה היא העברת משהו בעל ערך לאדם אחר בלי לקבל תשלום או תמורה בחזרה. אפשר לתת במתנה כל דבר: דירה, רכב, חפצים, או זכויות (למשל זכות לקבל כסף). מתנה יכולה להיות גם בדרך של ויתור על חוב (למשל, אם ראובן חייב לשמעון כסף, שמעון יכול לוותר על החוב כמתנה).

סעיף 2 – מתנה לאלתר-מהי מתנה לאלתר? 

"מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה."

מתנה מושלמת כאשר מתקיימים שני תנאים:

הנותן מעביר את הדבר למקבל

שניהם מסכימים שזו מתנה

לדוגמה: כשאמא נותנת לבתה טבעת במתנה ליום הולדת, המתנה מושלמת ברגע שהיא מוסרת את הטבעת והבת מקבלת אותה בהבנה שזו מתנה.

סעיף 3 – חזקת הסכמה-מהי חזקת הסכמה בהסכם מתנה? 

"חזקה על מקבל המתנה שהסכים למתנה, זולת אם הודיע לנותן על דחייתה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה."

החוק מניח שאדם מסכים לקבל מתנה, אלא אם כן הוא מודיע שהוא לא רוצה אותה. אם אדם לא רוצה לקבל את המתנה, עליו להודיע על כך תוך זמן סביר.

לדוגמה: אם סבא מעביר כסף לחשבון הבנק של נכדו, הנכד נחשב כמי שהסכים לקבל את המתנה אלא אם כן הוא מודיע לסבא שהוא מסרב לקבל אותה.

סעיף 4 – תנאים וחיובים-האם ניתן לקבוע תנאים כאשר אנחנו מנסחים עסקת מתנה? 

"מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו, ואם היה בדבר ענין לציבור – היועץ המשפטי לממשלה או בא כוחו."

אפשר לתת מתנה עם תנאים. הנותן יכול לדרוש מהמקבל לעשות דברים מסוימים עם המתנה או להימנע מלעשות דברים מסוימים.

לדוגמה: אב יכול לתת דירה במתנה לבנו בתנאי שהבן יגור בה ולא ימכור אותה.

סעיף 5 – התחייבות לתת מתנה

"(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.

(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.

(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן."

כפי שניתן ללמוד מהסעיף, כל הבטחה לתת מתנה בעתיד חייבת להיות בכתב. החוק קובע כי כל אדם הנותן יכול לחזור בו מההבטחה אם:

המקבל עדיין לא שינה את מצבו בהסתמך על ההבטחה

המקבל התנהג בצורה מאוד רעה כלפי הנותן או משפחתו

המצב הכלכלי של הנותן הידרדר משמעותית

לדוגמה: אם אדם הבטיח בכתב לתת דירה במתנה לאחיינו בעוד שנה, הוא יכול לחזור בו אם האחיין התנהג אליו בצורה פוגענית או אם הוא פשט את הרגל.

סעיף 6 – דרכי ההקניה

"הבעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון."

כפי שניתן ללמוד מהסעיף, המתנה עוברת לבעלות המקבל באחת משלוש דרכים:

מסירה פיזית של הדבר – למשל מכונית

מסירת מסמך שמאפשר לקבל את הדבר

אם הדבר כבר נמצא אצל המקבל – בהודעה שזו מתנה

במקרה של מקרקעין ישנם כללים נוספים למתנה ולביטול מתנה במקרקעין, העניין יוזכר בהמשך.

סעיף 7 – ביטול מתנה עקב פגם בכריתתה

"מתנה שהושלמה בהקניית דבר-המתנה ניתנת לביטול על ידי הנותן אם היתה מחמת אונס, איום, השפעה בלתי הוגנת, תחבולה או תרמית של המקבל או אחר, או מחמת טעות של הנותן; אולם זכות הביטול תתיישן כתום שנה מהיום שנודע לנותן על העילה לביטול המתנה, ואם היתה עילת הביטול באונס או באיום – כתום שנה מהיום שנודע לו שחדלו."

כפי שניתן ללמוד מהסעיף, גם אחרי שהמתנה הושלמה, אפשר לבטל אותה אם:

המקבל איים או הפעיל לחץ על הנותן

המקבל רימה את הנותן

הנותן טעה בהבנת המצב

סעיף 8 – דין מתנה על תנאי

"על מתנה על תנאי דחה או על תנאי מפסיק יחולו, בשינויים המחויבים, הוראות הסעיפים 27 עד 29 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973."

חוק המתנה קובע שאפשר לתת מתנה עם תנאי שצריך להתקיים לפני שהמתנה תהיה תקפה (תנאי דוחה). אפשר גם לתת מתנה שתתבטל אם יקרה משהו מסוים (תנאי מפסיק).

לדוגמה של הסכם מתנה עם כל אחד מסוגי התנאים:

תנאי דוחה: "אתן לך את הדירה במתנה כשתסיים את הלימודים"

תנאי מפסיק: "אני נותן לך את הדירה, אבל אם תעזוב את הארץ המתנה תתבטל."

מה ההבדל בין מתנה לאלתר להתחייבות למתנה?

מתנה לאלתר היא מתנה שניתנת מיד, התחייבות למתנה היא הבטחה לתת מתנה בעתיד.

אדם רוצה לבטל מתנה מה עליו לעשות?

לקוח פונה אליי ומספר שהוא נתן לבנו במתנה בית וכעת הבן ואשתו החדשה של הבן מתייחסים אליו בצורה מחפירה. הוא ביקש ממני לייעץ לו מה עליו לעשות על מנת לבטל את המתנה. הסוגייה המרכזית בעניין ייעוץ זה על ידי עורך דין היא בביטול מתנת מקרקעין שניתנה על ידי הורה לילדו.

ישנן מספר נקודות משפטיות מרכזיות שעולות משאלת הלקוח בעניין זה:

האפשרות לביטול מתנה על פי חוק המתנה

התנאים לביטול מתנה

השפעת התנהגות מקבל המתנה על זכות הביטול

כמו כן, עולות שאלות לגבי תוקף המתנה, אופן העברתה, והאפשרות לביטולה לאחר מות הנותן.

ביטול מתנה בשל התנהגות מחפירה

חוק המתנה מאפשר לנותן לחזור בו מהתחייבותו למתנה אם החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או בן משפחתו. הזכות לביטול המתנה קיימת גם אם הנותן ויתר בכתב על זכותו לחזור בו ואפילו אם המקבל שינה את מצבו בהסתמך על המתנה. במקרים מסוימים, נותן המתנה שומר לעצמו במפורש את הזכות לבטל את המתנה בהתאם לחוק המתנה, במיוחד אם מקבל המתנה ישנה את התנהגותו כלפיו ויתנהג בצורה מחפירה.

מהם תנאים לביטול מתנה

חוק המתנה מגדיר מספר תנאים לביטול מתנה:

• כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, אלא אם ויתר בכתב על רשות זו.
• הנותן רשאי לחזור בו מהתחייבותו אם החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו.
• הנותן רשאי לחזור בו מהתחייבותו אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי.

תוקף המתנה ואופן העברתה

ישנם מקרים בהם עסקת המתנה מדווחת לרשויות המס אך לא מושלמת ברישום. לעיתים, נותן המתנה מסכים להעביר את הזכויות רק בתום חייו, מתוך חשש שיוציאו אותו מביתו. יש לשים לב לסעיף 8(ב) לחוק הירושה, הקובע כי מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות החוק.

ביטול מתנה לאחר מות הנותן

במקרים מסוימים עולה השאלה האם ניתן לבטל מתנה לאחר מות הנותן. יש לבחון את קיומו והיקפו של עיקרון השולל מנהנה על פי צוואה את זכאותו בשל התנהגותו כלפי המוריש. יש לשים לב להבדל בין מתנה רגילה לבין "מתנה מחמת מיתה," אשר אסורה על פי חוק הירושה אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות החוק.

המסגרת הנורמטיבית לניתוח כל הסכם מתנה

המסגרת הנורמטיבית לניתוח כל הסכם מתנה היא חוק המתנה התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המתנה"). החוק קובע מהי מתנה, מהן דרכי ההקניה שלה, ומבחין בין עסקת מתנה לבין התחייבות לתת מתנה. על פי הוראות אלה "מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה" וניתן לתת זכויות במקרקעין כמתנה (סעיף 1 לחוק).

לענין העברת הבעלות במתנה

"בעלות בדבר המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון" (סעיף 6 לחוק המתנה).

"הוראה מיוחדת לעניין הנדון"

כלשון חוק המתנה, מצויה בסעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"): "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה."

כלומר, במקרה הרגיל, העברת המתנה אל מקבלה מתבצעת עם מסירת המתנה, או עם מסירתו של כתב המתנה לידיו. ואולם כאשר המתנה היא מקרקעין, ההלכה הקיימת היא ששילוב הוראת סעיף 6 לחוק המתנה עם הוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין נותן כי פעולה של הקניית מקרקעין במתנה אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה.

עסקת מתנה העברה ללא תמורה מה אומר החוק?

• חוק המתנה, התשכ”ה-1968 (להלן: "חוק המתנה"):

סעיף 1 לחוק המתנה קובע כך:

1.    (א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.

       (ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מיטלטלין או זכויות.

סעיף 5 לחוק המתנה קובע כך:

5.    (א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.

• חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"):

סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע כך:

7.   (א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה

       לרישום כשעת הרישום.

      (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה.

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כך:

8.    התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.

עסקת מתנה העברה ללא תמורה מה השיקולים בביצוע עסקת מתנה:

• מהות הקניית המתנה:

הקניית מתנה מאת נותן המתנה עבור מקבל המתנה.

• מס רכישה מופחת עבור מעניק המתנה:

בני זוג מעוניינים לקנות דירה בשווי 1.5 מיליון ₪, בנוסף לדירה היחידה שבבעלותם:

• במידה ויקנו את הדירה בזמן שבבעלותם דירה נוספת, ישלמו מס רכישה בגובה 8% – סכום של 120 אלף ₪.
• לעומת זאת, במידה ויעבירו את הדירה שבבעלותם ללא תמורה לילדיהם טרם רכישת הדירה – יהנו מפטור ממס.

• מס רכישה מופחת עבור מקבל המתנה בהעברה ל"קרוב" על פי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), תשל”ה-1974 (להלן: "תקנות מיסוי מקרקעין"):

על פי תקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין, מס הרכישה שישולם על ידי מקבל המתנה יהיה לפי שווי של 1/3 ממס הרכישה שהיה משולם על ידי בעסקה רגילה עם תמורה.

להלן הגדרת המונח “קרוב” בתקנות מיסוי מקרקעין:

“קרוב” – בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות".

במילים אחרות – לאחר העברת הזכויות בין המעביר לנעבר, יחול חיוב מס הרכישה כדלקמן:

•  אם הדירה שהוקנתה לנעבר הייתה הדירה היחידה שלו, על המעביר לשלם 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה.
• אם לנעבר יש דירה נוספת ברשותו, על המעביר לשלם 1/3 ממס הרכישה לפי מדרגות מס רכישה לדירה שניה ומעלה.

עסקת מתנה העברה ללא תמורה העברה בין בני זוג:

למרות הקבוע בתקנה 20 לתקנות מס רכישה כאמור לעיל, עסקת מתנה בין בני זוג שבה מתגוררים שניהם יחדיו (נכון ליום ביצוע העסקה) פטורה באופן מלא מתשלום מס רכישה. לעניין זה, קובעת תקנה 21 לתקנות מס רכישה:

21. “על אף האמור בתקנה 20 מכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ללא תמורה לבן-זוג המתגורר יחד אתו בדירה פטורה ממס רכישה”.[1]

מן האמור לעיל, ככל שבני הזוג אינם מתגוררים יחד באותה דירה (לדוגמה: במקרה שהדירה מהווה כדירת השקעה), תחול תקנה 20 לתקנות מס רכישה לעיל, קרי, הנעבר ישלם מס רכישה לפי שיעור של 1/3 ממס הרכישה הרגיל.

עסקת מתנה העברה ללא תמורה בין אחים:

על פי האמור בחוק מיסוי מקרקעין, בהעברה ללא תמורה בין אחים יינתן פטור ממס שבח כאשר המעביר (נותן המתנה) הינו מעביר דירה אשר התקבלה מהוריו או הורי הוריו ללא תמורה או בירושה. נותן המתנה לא יזכה לפטור ממס שבח אם מדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים לדירה שלא התקבלה בירושה.

יובהר כי בגין פעולת עסקת מתנה העברה ללא תמורה של דירה או כל נכס מקרקעין אחר בין אחים תינתן הקלה במס רכישה בשיעור של 1/3 ממס הרכישה כאמור בתקנות מיסוי מקרקעין שהיה חל אילו מקבל הדירה היה רוכש אותה בתשלום על פי שווייה ביום ההעברה.

היטל השבחה בעסקת העברה ללא תמורה:

על פי סעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה “העברה ללא תמורה מאדם לקרובו”, אינה מהווה “מימוש זכויות” כלומר, בחוק התכנון והבנייה קיים חריג לעניין היטל ההשבחה הקובע כי היטל השבחה לא יחול בעת עריכת עיסקת מתנה.

מכאן, היטל השבחה מחושב רק במועד המכירה, ולכן בעת ביצוע ההעברה מקבל המתנה נכנס לנעליו של מקבל המתנה כדי לשמור על עקרון הרציפות, ולמעשה תשלום המס נדחה. כאשר הדירה תימכר בעתיד, החישוב ייעשה ממועד רכישת הזכות ע"י נותן המתנה.

• מס שבח מופחת עבור נותן המתנה בהעברה ל"קרוב" על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"):

ראשית, יובהר כי אין התאמה בין הגדרת "קרוב" מכוח תקנות מס רכישה לבין הגדרת "קרוב" מכוח חוק מיסוי מקרקעין.

כאשר עסקינן בחיוב מס השבח המוטל על המעביר בעסקת מתנה, יחול סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו עסקת המתנה תהיינה פטורה ממס שבח במכירה מיחיד לקרובו.[2]

להלן לשונו של סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין:

62.(א) מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה,

“קרוב” – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה “קרוב” שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה".

המונח "קרוב" לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין קובעת כך:

“קרוב” לאדם פלוני –

(1) בן-זוג;

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

(3) אח או אחות ובני-זוגם;

(4) איגוד שהוא בשליטתו.”

מהאמור לעיל עולה כי  המונח “קרוב” בתקנות מס רכישה שונה מהגדרת המונח “קרוב” בחוק מיסוי מקרקעין. כתוצאה מכך, ייתכן כיעסקת מתנה העברה ללא תמורה של דירה או כל נכס מקרקעין בין יחידה לקרובו תהיינה פטורה מתשלום מס שבח לפי הוראות סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין אך לפי תקנות מס רכישה לא תינתן בגינה הפחתה בתשלום מס הרכישה, וכן להפך.

עסקת מתנה העברה ללא תמורה של דירה או כל נכס מקרקעין טבלה מסכמת בקשר להגדרת המונח "קרוב" הן במס רכישה והן ביחס למס השבח:

• עסקת מתנה העברה ללא תמורה של דירה או כל נכס מקרקעין חסכון של מס שבח בהורשת דירת מגורים בעתיד

לפי סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, יהיה פטור ממס שבח, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

"(5) המכירה היא של דירת מגורים מזכה שקיבל המוכר בירושה, ובלבד שהתקיימו כל אלה:

(א). המוכר הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש;

(ב). לפני פטירתו היה המוריש בעלה של דירת מגורים אחת בלבד;

(ג). אילו היה המוריש עדיין בחיים ומוכר את דירת המגורים, היה פטור ממס בשל המכירה”.

הווה אומר כי אם לדוגמה, לאדם יש שתי דירות מגורים, ככל שיחפוץ להוריש את דירותיו לשני ילדיו בעת לכתו מן העולם, ילדיו לא יוכלו לנצל את הפטור של ‘דירת ירושה’ בעת מכירתן שכן, התנאי כאמור בסעיף ב' לעיל (בעלות בדירת מגורים יחידה בעת פטירתו) לא התקיים. עם זאת, ככל ואותו אדם יעביר דירה אחת במתנה לילדיו בעודו בחיים מכוח עסקת מתנה, בעת פטירתו יוותר הוא כבעלים של דירה מגורים יחידה, ולאחר מכן, יורשיו יוכלו למכור את דירתו בפטור ממס שבח וזאת גם במצבים בהם מקבל הירושה בעל של דירה מגורים בעצמו . יובהר כי סכום תקרת הפטור במס שבח מוגבל עד לסך של כ-4.5 מיליון שקלים.

• עסקת מתנה העברה ללא תמורה מניעת פוטנציאל לסכסוך בגין הורשה:

הקניית נכס ללא תמורה בעודו של המעביר בחיים עבור פלוני ממזער את הסיכוי בריב אשר יכול להתגלע בין יורשים, בין אם מכוח צוואה או ירושה מצד יורש לא מרוצה ו/או בשל פגמים שנפלו בצוואה. כמו כן, צוואה ניתן לשנות בכל עת, וזאת לעומת הקניית נכס ללא תמורה כאשר משמעות עסקת זו הינה ביצוע באופן שיהיה בלתי חוזר, דבר המגביר את הוודאות המשפטית.

• עסקת מתנה העברה ללא תמורה שיקול של מימון בנקאי:

תאגיד בנקאי לא יאשר ולא יבצע הלוואה לדיור, בשיעור מימון העולה על השיעורים הבאים:

• רוכש דירה ראשונה: הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה יחידה – 75%.
• רוכש דירה יחידה (“משפרי דיור”): הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה חליפית – 70%.
• רוכש “דירה נוספת” (“משקיעים”): הלוואה לדיור לצורך רכישת זכות במקרקעין המהווים דירה להשקעה – 50%.

אם משקיע אשר רוכש דירה נוספת מבצע העברה ללא תמורה בתוך 24 חודשים מיום רכישת הדירה הנוספת או תוך 12 חודשים מקבלת החזקה אם זו דירה מקבלן, הוא לא ייחשב כמשקיע אלא כמשפר דיור – דבר שיוסיף לו 20% במימון בנקאי. בנוסף, מהלך זה יפטור אותו מתשלום עתק של מס רכישה, כך שהתשלום יחול על פי מדרגות מס של "דירה יחידה".

• עסקת מתנה העברה ללא תמורה הגנה על נכסים המיועדים לילדי אחד מבני הזוג, במערכת יחסים שניה (פרק ב' לנישואין):

אדם אשר נמצא ב"פרק ב'" בחייו ואינו מעוניין בעריכת הסכם ממון מסיבות שונות, יכול הוא להבטיח את הנכס ברשותו ואף למנוע טענה עתידית מצד בן/בת הזוג לגבי זכויות משותפות בדירה שבבעלותו באמצעות מנגנון של העברה ללא תמורה. מכאן, העברת הנכס ללא תמורה מבעוד מועד מעניקה הגנה משפטית הרמטית במקרים כאלה ובהחלט מהווה פתרון משפטי מושכל לכל אותן בעיות.

• עסקת מתנה העברה ללא תמורה הגנה על זכויות בן/בת זוג מפני חובות לנושים והליכי פשיטת רגל:
• במקרים מסוימים, יש מצבים שבן/בת הזוג אשר הנכס רשום רק על שמו, חשוף לסיכון כלכלי ואף נקלע לחובות, קשיים כלכליים, הליכי פשיטת רגל וכיוצ"ב. משמעות העברת הזכויות בנכס ללא תמורה מבעוד מועד לבן/בת הזוג במקרה כזה הינה היכולת להגן על זכויותיו של אותו צד אחר מהנושים של של החייב (הצד שהעניק את המתנה).

• עסקת מתנה העברה ללא תמורה כאשר רובצת על הנכס המועבר משכנתה

ישנם מקרים בהם העברה של הדירה ללא תמורה נעשית אגב רישום משכנתה לטובת בנק ו/או גוף פיננסי אחר בנכס. במקרה דנן, במקרה בו על הנכס שהועבר רובצת משכנתה, דרך המלך הינה כי מלוא החוב בגין ההלוואה שבגינה ניתנה משכנתה ייפרע לפני ביצוע הליך רישום העברת הזכויות בנכס על-שם מקבל המתנה בטאבו, או במרשם המתאים.

לצורך כך, בהעברת המתנה אגב רישום המשכנתה ישנן שתי נקודות זמן אפשריות לפירעון משכנתה תוך הוצאת העסקה אל הפועל:

• נקודת זמן ראשונה: בטרם הנכס יועבר מאת המעביר לנעבר, תסולק יתרת המשכנתה כך שייפרע מלוא החוק לפני חתימת עסקת המתנה וכל המסמכים הנלווים לה.
• נקודת זמן שנייה: מעביר המתנה ייפרע את המשכנתה לאחר חתימת עסקת המתנה. הווה אומר שכצעד ראשון, תיחתם תחילה עסקת העברת דירה במתנה לרבות המשכנתה הקיימת באותה העת (יובהר כי המועד “הקובע” מבחינת מיסוי מקרקעין הוא תאריך החתימה), וכצעד שני, רק לאחר שהמשכנתה תיפרע במלואה, יבוצע הרישום הקנייני של העברת הזכויות בנכס הנעבר בטאבו.

ישנה עוד אפשרות של הוצאת העסקה אל הפועל שבמקרים של העברת דירה ללא תמורה על נכס שרובץ עליו משכנתה, יועבר רישום המשכנתא על שם הנעבר, יחד עם מחיקת המשכנתה על שם המעביר.

חשוב מאוד – ייתכן ובמצבים מסוימים, מקרה בו מקבל המתנה לוקח על עצמו לשלם את החזרי הלוואת המשכנתה (במקום מעביר המתנה) שהועברה יחד עם הנכס עלול ליצור ‘מלכודת מס'. במה הדברים אמורים? ייתכן ורשות המיסים יראו בנטילת החיוב לפירעון המשכנתה על ידי המקבל כתשלום תמורה לנותן המתנה ולכן יש לעשות זאת בזהירות רבה שמא רשות המיסים לא תסווג את פירעון המשכנתה (שמקבל עליו מקבל המתנה) כעסקת מקרקעין רגילה לכל דבר.

איך מתבצעת עסקת מתנה העברה ללא תמורה שלב אחרי שלב

• להלן פירוט השלבים השונים של עסקת העברת דירה ללא תמורה:
• שלב ראשון – חתימת הסכם מתנה ותצהירים נלווים:
• מעביר הנכס – חתימה על תצהיר "נותן מתנה" בפני עורך דין בתוספת אימות חתימה.
• מקבל הנכס – חתימה על תצהיר "מקבל מתנה" בפני עורך דין בתוספת אימות חתימה.
• הסכם מתנה – ניתן לחתום על הסכם מתנה, אשר יגדיר במידת הצורך את תנאי העסקה, ככל שקיימים כאלה, ובמידה והיא כוללת תנאים מיוחדים, שהוסכמו מראש בין הצדדים (כגון: התנאת המתנה בתנאים מסוימים, קבלת חלק/מלוא דמי שכירות עתידיים וכו').
• שטרי מכר לרבות טופס בקשה לרישום הערת אזהרה/שטרי העברת זכות שכירות – יש לחתום על שטרות מכר/שכירות בפני עורך דין בתוספת אימות חתימה.[3]
• ייפוי כוח (לא חובה) – מומלץ לחתום גם ייפוי כוח בלתי חוזר עבור עורך הדין המטפל, לצורך ביצוע פעולות נלוות לעסקה כגון דיווח לרשויות המס וכן, רישום העברת הזכויות במרשם הרלוונטי.
• טופס "הצהרה על נכונות הפרטים בהצהרה מקוונת" – טופס חובה ובו מוטל על הצדדים (הן מעניק המתנה והן מקבל המתנה) לחתום על "הצהרת נכונות הפרטים" על מנת להגיש דיווח בגין עסקת המתנה לרשות המסים.
• שלב שני – דיווח למיסוי מקרקעין:
• דיווח למיסוי מקרקעין – יש להגיש תוך 30 יום מתאריך חתימת העסקה.
• תשלומי מיסים – יש לשלם תוך 60 יום.
• שלב שלישי – אישורי מסים:

יש לקבל אישורי מסים המופנים לרשם המקרקעין בגין העסקה, לצורך העברת הזכויות בטאבו או במרשם הרלוונטי משמו של מעביר המתנה לשמו של מקבל המתנה. כלל האישורים הנדרשים הינם: אישור מס שבח.

• אישור מס רכישה.
• אישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין:

לצורך רישום העברת הזכויות בדירה על שם מקבל המתנה וזאת בנוסף לאישורי המיסים כאמור לעיל, נדרש להגיש אישור עירייה המופנה לרשם המקרקעין כאשר האישור עצמו צריך להיות מקורי ככל שההגשה אינה נעשית באופן מקוון. מכל מקום, הגשת אישור עירייה המעידה על היעדר חובות בקשר לנכס היא חובה המוטלת נותן המתנה מכוח סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש].

אישור העירייה כולל בחובו שני עניינים:

ארנונה: אישור המעיד על היעדר חובות של נותן המתנה בגין חיובי ארנונה לעירייה.

היטל השבחה: אישור המעיד על היעדר חוב של נותן המתנה בגין היטל השבחה (ואגרות והיטלי פיתוח).

לצורך הגשת הבקשה לאישור עירייה יש לצרף את המסמכים הבאים:

1. העתק של הסכם המתנה וכן, תצהיר של מעניק המתנה ושל מקבל המתנה.
2. נסח טאבו  עדכני וככל שהנכס לא רשום בטאבו, אישור/נסח אחר מהמרשם הרלוונטי.
3. צילומי תעודות הזהות לרבות ספח של מעניק המתנה ושל מקבל המתנה.
4. שלב רביעי – הגשת הבקשה לרישום זכויות

יש לרכז את כלל המסמכים שלהלן לתוך תיק המוגש לטאבו (ככל שההגשה אינה נעשית באופן מקוון):

1. צילומי תעודות זהות של הצדדים לעסקה בתוספת חותמת של העתק “נאמן למקור” מאושר על ידי עורך דין.
2. שני עותקים של שטרי מכר/שטר העברת זכות שכירות (ככל שמדובר בזכויות חכירה).
3. צילום רישיון עורך דין במידה ועורך הדין מגיש את התיק לרישום.
4. אישור מיסים: אישור מס רכישה ואישור מס שבח.
5. אישור עירייה.
6. תשלום אגרה לטאבו בגין רישום הזכויות.

יובהר כי בדרך של הגשה מקוונת, יש לסרוק את הקבצים המתוארים לעיל בתוספת חתימה אלקטרונית כששטר המכר יהיה בפורמט של “שטר מכר בהגשה מקוונת בלבד”. כמו כן, יש לצרף לרישמת המסמכים המתוארת לעיל גם  טופס מקוון אשר מכונה “כתב הצהרה והתחייבות של עו”ד להגשה מקוונת לשם רישום פעולות ועסקאות” . ככל שצורך טופס זה, מתייתר הצורך לצרף צילום רישיון עורך דין.

עסקת מתנה העברת נכס מקרקעין בתנאים

העברת נכס במתנה אפשר להתנות בתנאים כמו כל חוזה רגיל בין צדדים זרים. כך למשל אחת ההתניות המקובלות כאשר אדם קשיש מעניק מתנה בחייו לילדיו או לאחד מהן, היא כי מעניק המתנה יהא רשאי לגור בדירה כל ימי חייו. כמו כן ניתן להתנות כי התשואה מהדירה שהועברה במתנה תועבר לנותן המתנה משך כל ימי חייו. כמו כן הסכם המתנה יכול להתנות כי מקבל המתנה לא יוכל למכור, להעביר ללא תמורה, או לשעבד את הדירה ללא הסכמת נותן המתנה. מומלץ מאוד על ידי עורכי דין העוסקים בתחום, לרשום הערת אזהרה בגין התחייבות להימנע מביצוע פעולה ס' 126 לחוק המקרקעין.

יוער כי  דיני מיסוי מקרקעין משתנים מעת לעת וככל שהמתנה היא בגדר תכנון מס. יש לתכנן את המתנה עם עו"ד מקרקעין הבקיא בדיני המס בזמן אמת.

עורך דין העברה ללא תמורה

למשרד עורכי דין רחל שחר מחלקה נפרדת העוסקת בפירוקי שיתוף בתחום המקרקעין, בייצוג בעסקאות העברה ללא תמורה, , כינוסי נכסים,

משרדנו טיפל ומטפל בענייני מקרקעין מורכבים ומגוונים בכל רחבי הארץ – תל אביב, ירושלים, קריית אונו, בני ברק, גבעת שמואל ועוד

לקבלת ייעוץ משפטי פרטני מעורך דין למקרקעין פנו למשרדנו בטלפון: 03-6359634

האמור במסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ולא ניתן לראות בתוכן המאמר כייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. לפני כל ביצוע פעולה רצוי להיוועץ בעו"ד.

[1] מוטב לציין כי המונח "בני זוג" כולל ידועים בציבור, וכן בני זוג חד-מיניים.

[2] הפטור לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין על זכות במקרקעין” (לרבות דירת מגורים, מגרש, חנות, משרד וכו’).

[3] מקום בו הזכויות בנכס אינן רשומות בטאבו, אלא ברשות מקרקעי ישראל/בחברה משכנת, יש לחתום על מסמכים נוספים לצורך ביצוע בהעברת הזכויות במרשם המתאים.

 מחלוקות סביב מתנה ירושה עלולות להסלים בזריזות, להרוס קשרים משפחתיים ואף להגיע לבית המשפט. חשוב במיוחד לפנות אל עורך דין ירושה מומלץ בשלב מוקדם ככל האפשר, כדי להבטיח שתהליך הירושה יתבצע כראוי ושכל בן משפחה יזכה במה שמגיע לו.

מ