ירושת דירת מגורים: זכויות בן הזוג של המוריש מאמר מקיף וראיון עם עו"ד ירושות רחל שחר כולל פסיקה עדכנית
חוק הירושה קובע כי עם מותו אדם רשאי בן זוגו להמשיך ולהתגורר בדירה כשוכר של היורשים וזאת לפרק זמן אשר הוגדר על ידי בית המשפט המחוזי כפרק זמן של עד ארבע שנים.
חוק הירושה קובע כך:
דירת המגורים (תיקון התשל”ו)
(א) דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם – על-ידי בית-המשפט.
(ב) בית-המשפט רשאי לקבוע, לפי בקשת היורשים האמורים:
(1) שיוסיפו לגור בדירה רק אלה שאין להם דירה אחרת למגורים;
(2) שהנשארים בדירה יוסיפו לגור רק בחלק מן הדירה, ובלבד שחלק זה יכלול את המטבח וחדרי-השירות, אם ישנם.
(ג) הוראות סעיפים-קטנים (א) ו-(ב) יחולו גם על דירה ששכר המוריש לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים וגר בה ערב מותו והשכירות לא נתבטלה במותו; והוא, על-אף האמור לעניין זה בחוזה השכירות.
(ד) דירה שהמוריש שכר לתקופה קצרה יותר וגר בה ערב מותו, זכות השכירות בה על-פי חוזה שאינה מתבטלת במות המוריש ואינה זכות לפי חוקי הגנת הדייר, תימסר לבן-זוגו, לילדיו ולהוריו שהיו גרים באותה דירה עם המוריש ערב מותו.
סעיף 115 לחוק הירושה מוסיף למעשה הרחבה של הזכות למגורים ויוצר זכות שכירות אשר שונה בנוף המשפטי הישראלי בהיותה זכות אשר נוסעת כל כולה מחוק הירושה והכול כמובן כשאין צוואה.
מדובר בסעיף הומני אשר מטרתו להגן על בני משפחה של המנוח אשר במועד פטירתו עלולים להישאר ללא קורת גג לאחר פטירת המנוח.
יחד עם זאת תחולת הסעיף מוגבלת מאוד.
ראשית הזכות תוקנה רק בהתקיים שני תנאים מצטברים: בעלות של המוריש בדירה, ומגורים בה ערב מות המוריש יחד עם בן המשפחה.
במקרה בו הגיע לבית המשפט מדובר היה בבני זוג אשר היו נשואים זה לזה 37 שנים, ובמהלך נישואיהם התגוררו יחד בדירה, אשר בעת פטירת המנוחה אף היתה בבעלותם המשותפת בחלקים שווים.
הנתבע היה עד בעלים של מחצית הזכויות בדירה ואין לו דיור חלופי- נכס אחר שיכול לשמש לו למגוריו.
הנתבע טען כי בשל העובדה שאין לו מקום מגורים חלופי הרי שחלה עליו הגנת חוק הגנת הדייר.
בית המשפט דחה טענה זו וקבע כך:
הלכה היא כי מטרת סעיף 115א) לחוק הירושה היא למצוא פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בבית המוריש ערב מותו כך שלא ימצאו עצמם פתאום מחוסרי גג סמוך לפטירה. ראה ע"א 458/82 עדה וילנר נ' גולני ואח', מב(1) 49 (להלן: "עניין וילנר") שם נקבע מפי כב' השופטת בן פורת (הדגשות אינן במקור- ש.א): "כפי שנפסק בע"א 513/82 : "מטרת הסעיף היא מוגבלת: לתת פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים, אשר התגוררו בבית המוריש ערב פטירתו, כדי למנוע מהם סבל ואובדן מידי של קורת גג 466/73. אולם בד בבד עם התחשבות באלה יש, כמובן, לכבד גם את זכותו של כל יורש לקבל ללא דיחוי רב את המגיע לו. להגשמת שתי מטרות אלה בצורה מאוזנת העניק המחוקק לבית המשפט בסעיף האמור שיקול-דעת רחב בבואו לקבוע את תנאי השכירות ואת תקופתה. השכירות בה מדבר הסעיף אינה 'שכירות מוגנת'. השכירות בה הוא דן יריעתה במובנים מסוימים רחבה מזו של דיירות מוגנת, כגון: כאשר האלמנה נישאה למנוח (הדייר המוגן) פחות משישה חדשים לפני פטירתו. אולם מצד אחר, הזכות לפי סעיף 115 לחוק הירושה מצומצמת יותר, בהיותה אישית גרידא ומסתיימת עם מותו של 'השוכר' או עם תום התקופה, שבית המשפט קצב לה, 'הכל לפי המועד המוקדם יותר'."
לעניין זה ניתן לראות הרחבה גם בפסק דין ע"א 740/85 – מנהל מס שבח נ' עטיה משה, מב(2), 152 ,עמ' 155-156:
"כל שמעניק סעיף 115 לבן משפחה כזה (ובכלל זה גם בן) היא הזכות להוסיף ולגור בדירה כשוכר של היורשים שבחלקם נפלה הדירה, באותם דמי שכירות, לאותה תקופה ובאותם תנאים שיקבעו בהסכם בינו לבינם, ובאין הסכם – על ידי בית המשפט. מדובר בפתרון זמני, בהבטחת קורת גג לתקופה מגבלת".
עוד נקבע בפסיקה, כי הזכות שמקים ס1 115 לחוק הירושה היא זכות "שכירות" לעומת זכות "דיירות" שמקים חוק הגנת הדייר
"מאזכור חוקי הגנת הדייר בסעיף 115(ג) (וראה גם סעיף 108(ג) ) יוצא בעליל, כי האפשרות לשוות לזכות שכירות מעמד של שכירות מוגנת עמדה לנגד עיני המחוקק, אך הוא נמנע מלפרוש עליה את כנפי הגנת החוק. ישנם הבדלים רבים בין שכירות מוגנת מזה ושכירות שנוצרה מכוח סעיף 115 הנ"ל מזה, מקצתם לרעת האלמנה ומקצתם לטובתה".
אף המלומדים שוחט, גולדברג ופלומין, בספרם דיני ירושה ועיזבון, הוצאת סדן בעמ' 199, קובעים: "אין כל בסיס לטענה שסעיף 115 לחוק הירושה מקנה לבן המשפחה הזכאי על פיו זכות חזקה ייחודית לכל החיים".
לדברי עו"ד רחל שחר הזכות המוקנית בהתאם לס' 115 (א) חוק הירושה היא זכות שכירות בלבד, לתקופה מוגבלת, ואינה מקנה לו מעמד של דייר מוגן.
בעלות ממש ולא זכויות חוזיות
הסעיף דן במוריש שהיה בעלים של דירה, במותו. ביטוי זה אינו מותיר מקום לספק כי המדובר בבעלות ממש ולא בזכויות חוזיות שאינן מגיעות לידי בעלות.
לפיכך, מנוח שרכש דירה וטרם העבירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, וכל שבידיו הוא חוזה רכישה – “הבעלות”, כמוגדר בחוק המקרקעין, אינה עוד בידיו. לפיכך, על מקרה שכזה לא יחולו הוראות סעיף 115 לחוק.
יצוין, כי במקרים בהם נרכש הנכס לפני תחולת חוק המקרקעין – יש לראות בזכויות החוזיות זכויות שביושר במקרקעין, שמהוות תחליף לזכות הבעלות שבדין.
סעיף 115 לחוק מקנה זכות מגורים בשכירות רק לאלה שהתגוררו שהתגוררו בדירה לפני פטירת המוריש, ולא על אלו שהחלו להתגורר בדירה לאחר פטירת המוריש ובלשון כב’ הנשיא שמגר:
“סעיף 115 מדבר אף הוא על המשך המגורים של בן הזוג כשוכר (במקרה דנן לגבי מחצית הדירה) של היורשים. החוק מדבר מפורשות על אלה “שיוסיפו לגור בדירה” ולא על אלה שבאו מקרוב, היינו אחר פטירת (המנוח).”
ירושה על פי דין דירת מגורים – מהם “מגורים”
דרישת ס' 115 ותנאי לתחולה שלו הוא שהמנוח והזכאים לגור בה – גרו בדירה ערב הפטירה.
כב’ השופט אשר, ב-ע”א 592/76, הגדיר את המושג “גר”:
“אפשר לומר על אדם שהוא גר בדירה כשהוא מקיים בה, באמת ובתמים, את מעונו ומשכנו.”
המגורים בפועל משמעם שאדם חי באותה דירה ונוהג בדירה מנהג בעלים ולא משכיר אותה לאחר.
“החזקת הדירה, אפילו היא מצוידת בכל הציוד והריהוט הדרושים, אינה מספיקה. יכול אדם להחזיק בדרך הנ”ל בדירות רבות, אך הוא גר רק בדירה שבה קבע את מעונו במציאות ובאופן ממשי.”
יחד עם זאת, מגורים בדירה כלל ועיקר אין משמעותם נוכחות תמידית בדירה. אדם שמתכור4ר בדירה באופן שגרתי ונוסע לחו"ל לחודשיים עדיין ייחשב כמי שהתגורר בדירה.
ב-ע”א 466/73 נדון מקרה בו אלמנה נשארה לגור בדירה לאחר פטירת בן זוגה. כעבור למעלה מארבע שנות מגורים בשכירות הגישה האלמנה בקשה להארכת השכירות בתקופה נוספת. בית המשפט המחוזי דחה את בקשתה וערעור על החלטת בית המשפט המחוזי נדחה אף הוא:
“מטרת סעיף 115(א) לחוק הירושה היא למצוא פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בביתו של המוריש ערב מותו, כך שהם לא ימצאו עצמם פתאום מחוסרי גג סמוך לפטירה, ולמנוע על-ידי כך את אי הנוחות והסבל שדבר זה עשוי לגרום להם. בעניינינו עברה תקופה די ארוכה מאז פטירתו של המנוח, תקופה שבה יכלה המערערת למצוא לעצמה סידור חלופי, ובכלל הגיעה כבר העת להוציא כל מכשול מדרך חלוקתו הסופית של העזבון וחיסולו.”
בע”א 513/82 (בר”ע 227/81) הסכים בית-המשפט כי:
“דמי השכירות נקבעים… לפי ראות עיניו של בית המשפט, ואין צריך לומר, ששיקול הדעת תלוי בנסיבותיו של כל מקרה נתון. בנסיבות אותו מקרה וויתרה האלמנה על זכותה למזונות בשיעור גדול יותר מהיורשת, ולפיכך פסק בית המשפט כי שיעור התשלום החודשי יהיה כאילו הייתה זו שכירות מוגנת, אך תבוא עליהם תוספת של 50%.”
ניתן להוריש דירה ולקבוע במקביל כי לאדם אחר תהיה זכות להתגורר בדירה עד מותו.
זכות זו קרויה זכות מגורים בלתי הדירה. כאשר אדם רוצה להעניק לאדם אחר זכות מגורים בלתי הדירה בדירתו לאחר מותו הרי שעליו לגלם זאת במסגרת צוואה.
ככל שניתנת זכות מגורים לכל החיים בנכס אזי לא ניתן לפנות את האדם מהנכס עד יום מותו וכל שניתן לעשות הוא למכור את נכס המקרקעין כדירה תפוסה.
בתי המשפט התייחסו לא אחת לנושא זכות מגורים בלתי חוזרת וקבעו כך:
"רשות שנותן בעל מקרקעין לאחר להחזיק או להתגורר במקרקעין שלו או להתגורר בו בלי כוונה להקנות זכות בנכס, יכול שתהיה מעוגנת בחוזה ותצמיח למקבל הרשות זכות חוזית כלפי בעל המקרקעין, ויכול שתינתן כ"רשות גרידא" ללא כוונה ליצור התחייבות חוזית, כביטוי של רצון טוב, בלי שתצמיח למקבל הרשות זכות כלשהי כלפי בעל המקרקעין".
ככלל, רשות במקרקעין אינה מותנית בהסכם מפורש ודי שניתן יהיה להסיק מהתנהגות בעלי המקרקעין כי הסכימו בדיעבד לשימוש של אחר ברכושם. מוסד הרישיון במקרקעין מעוגן בדיני ההשתק ותורת תום הלב. הסקתה של רשות שימוש בלתי הדירה מכללא ומכוח הנסיבות בלבד תעשה מתוך משנה זהירות, שהרי משמעותה היא שלילת אפשרות הבעלים לממש את זכותם הקניינית.
הפסיקה הבחינה בין הרשאה שניתנה בתמורה, הניתנת לביטול בכפוף להוראות דיני החוזים הכללים לבין הרשאה ללא תמורה הניתנת על פי רוב לביטול "כהרף עין" מיד עם גילוי דעתו של המרשה שאין הוא מעוניין בהמשך מתן הרשאתו.
אולם, נקבע כי "על אף שכך, אפשר שבמקרים חריגים נכיר ברישיון כבלתי הדיר וזאת כאשר עקרונות הצדק ותום הלב דורשים זאת וכאשר ברי לנו כי הנסיבות יצרו הסתמכות צפויה הגיונית ולגיטימית של מקבל הרשות, לפיה הרשות שניתנה לו הינה לצמיתות".
עוד הובהר בפסיקה כי "ההשתק הקנייני, כמו גם עקרון תום הלב, מחייבים לבחון את טיבה של מערכת היחסים שנוצרה, לא רק במשקפיו של הדין הפורמלי אלא גם על פי שיקולי צדק, תוך בירור השאלה האם יהיה זה צודק בנסיבות העניין הנדון לאפשר לבעל המקרקעין לחזור בו מהרשות שנתן למשתמש ולתבוע סילוקו מהנכס.
בית המשפט, משיקולים של צדק, רשאי למנוע את ביטול הרשות, או להתנות את הביטול בתשלום פיצויים בגין ההשקעות שהשקיע המקבל או כנגד הנזק שנגרם לו, הכל על פי הנראה נכון וצודק בעיני ביהמ"ש ותוך איזון האינטרסים של שני הצדדים – המרשה והמורשה…" פלונים נ' פלוני [פורסם בנבו] (30.12.2014)). על בית המשפט להתחשב, בין היתר, בכוונת הצדדים, בתנאי הרישיון להשתמש במקרקעין, בציפייה שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הרישיון, במידת הסתמכותו של זה האחרון על הרישיון שניתן ובנזק שנגרם לו עקב כך. בנסיבות מתאימות, בית המשפט יכול להגיע למסקנה שאין בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון שנתן תחסין מוחי אלדין כנעאן ואח' נ' אחמד עבד אלטיף גזאוי, פ"ד נג(3) 151 (1999)).
כאשר אדם נותר בנכס אשר ירשתם עליכם תחילה לבדוק האם הוא עומד בקריטריונים שהציבה הפסיקה ואשר פורטו לעיל למגורי יורש בדירת מגורים. ככל שהוא עומד בקריטריונים עליכם לדרוש קבלת דמי שכירות על פי השוק החופשי. ככל שאינו עומד בקריטריונים ניתן להגיש תביעת פינוי וכן תביעה לדמי שכירות ראויים.
| לקריאת מאמר בנושא זכויות ידועה בציבור בירושה |
| רשימת עו"ד מומלצים לענייני ירושה עו"ד רחל שחר רחוב יפה נוף 64 קריית אונו 03-7949755 |
| מרכז מידע טלפוני למענה לשאלות בנושא ירושת בן זוג 03-7949755 |
| מרכז מידע טלפוני לפניות בנושא צווי ירושה 03-7949755 |
| מרכז מידע טלפוני לפניות בנושא השפעה בלתי הוגנת 03-7949755 |
| לייעוץ משפטי והדרכה כיצד לפעול 03-7949755 |
| למאמר בנושא ידועים בציבור ירושה לחץ כאן |
כל המידע שניתן כאן מתייחס למצב בו המוריש לא ערך צוואה. אם אדם עורך צוואה אז הכללים שיחולו יהיא בהתאם צוואה אלא אם כן הצוואה הייתה פגומה.
עו"ד רחל שחר רחוב יפה נוף 64 קריית אונו 03-7947955
עו"ד ונוטריון גפרי לוי מומחה לנושא ירושה בדין האמריקאי 03-7949755
מרכז מידע טלפוני למענה לשאלות בנושא ירושת בן זוג 03-7949755
מרכז מידע טלפוני לפניות בנושא צווי ירושה 03-7949755
מרכז מידע טלפוני לדיווח על השתלטות לירושה וייעוץ 03-7949755
מרכז מידע טלפוני לדיווח על השפעה בלתי הוגנת 03-7949755
לפנייה לרשם לענייני ירושה https://inheritance.justice.gov.il/RashamYerusha/#/home
למידע נוסף בנושא, פנו לכותבת המאמר, עו"ד רחל שחר מומחית בענייני ירושה 052-4616973
עו"ד למשפחה לירושה צוואות ולענייני גירושין, עומדת בראש משרד עו"ד שחר הנחשב לאחד ממשרדי הבוטיק בצמרת משרדי עורכי הדין בישראל. המשרד שנוסד על ידה צמח והתפתח וכיום מעניק מגוון שירותים ובהם: דיני משפחה וירושות, ידועים בציבור, אפוטרופסות, ייפוי כוח מתקדם והסכמי ממון.
המשרד משתף פעולה עם צוות יועצים חיצוניים בתחום הכלכלה והאקטואריה על מנת להעניק שירות של מעטפת מלאה. עו"ד רחל שחר, הנחשבת לאוטוריטה בתחום דיני משפחה וירושה ניהלה מאז הסמכתה מאות תיקים סבוכים בתחום דיני המשפחה והירושה תוך ניסיון ראשון במעלה להביא את הצדדים לפתרונות ללא הגעה לכתליי בית המשפט.
