ביטול מתנה במקרקעין מדריך ייעוץ עם פסיקה עדכנית | עו"ד רחל שחר

 

הסכם מתנה

מה זה הסכם מתנה?

הסכם מתנה הוא חוזה ייחודי המאפשר לנותן המתנה להעביר נכס או זכות ללא תמורה, תוך התניית תנאים מחייבים. מקבל המתנה רשאי לסרב לקבלה אם התנאים אינם מקובלים עליו, אך אינו יכול לקבל את המתנה ולאחר מכן להתנער מהתנאים שנקבעו בה. תנאי המתנה גוברים על הוראות מסוימות בחוקים אחרים, ומשקפים את כוונת נותן המתנה.

ניתוח חוק המתנה – מה קובע חוק המתנה על דרכים לבטל מתנה?

סעיף 1 – מהות המתנה

"(א) מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה.

(ב) דבר-המתנה יכול שיהיה מקרקעין, מטלטלין או זכויות.

(ג) מתנה יכול שתהיה בויתורו של הנותן על זכות כלפי המקבל או במחילתו של הנותן על חיוב המקבל כלפיו."

מתנה היא העברת משהו בעל ערך לאדם אחר בלי לקבל תשלום או תמורה בחזרה. אפשר לתת במתנה כל דבר: דירה, רכב, חפצים, או זכויות (למשל זכות לקבל כסף). מתנה יכולה להיות גם בדרך של ויתור על חוב (למשל, אם ראובן חייב לשמעון כסף, שמעון יכול לוותר על החוב כמתנה).

סעיף 2 – מתנה לאלתר

"מתנה נגמרת בהקניית דבר-המתנה על-ידי הנותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה."

מתנה מושלמת כאשר מתקיימים שני תנאים:

הנותן מעביר את הדבר למקבל

שניהם מסכימים שזו מתנה

לדוגמה: כשאמא נותנת לבתה טבעת במתנה ליום הולדת, המתנה מושלמת ברגע שהיא מוסרת את הטבעת והבת מקבלת אותה בהבנה שזו מתנה.

סעיף 3 – חזקת הסכמה

"חזקה על מקבל המתנה שהסכים למתנה, זולת אם הודיע לנותן על דחייתה תוך זמן סביר לאחר שנודע לו עליה."

החוק מניח שאדם מסכים לקבל מתנה, אלא אם כן הוא מודיע שהוא לא רוצה אותה. אם אדם לא רוצה לקבל את המתנה, עליו להודיע על כך תוך זמן סביר.

לדוגמה: אם סבא מעביר כסף לחשבון הבנק של נכדו, הנכד נחשב כמי שהסכים לקבל את המתנה אלא אם כן הוא מודיע לסבא שהוא מסרב לקבל אותה.

סעיף 4 – תנאים וחיובים

"מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו, ואם היה בדבר ענין לציבור – היועץ המשפטי לממשלה או בא כוחו."

אפשר לתת מתנה עם תנאים. הנותן יכול לדרוש מהמקבל לעשות דברים מסוימים עם המתנה או להימנע מלעשות דברים מסוימים.

לדוגמה: אב יכול לתת דירה במתנה לבנו בתנאי שהבן יגור בה ולא ימכור אותה.

סעיף 5 – התחייבות לתת מתנה

"(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.

(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.

(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן."

כפי שניתן ללמוד מהסעיף, כל הבטחה לתת מתנה בעתיד חייבת להיות בכתב. החוק קובע כי כל אדם הנותן יכול לחזור בו מההבטחה אם:

המקבל עדיין לא שינה את מצבו בהסתמך על ההבטחה

המקבל התנהג בצורה מאוד רעה כלפי הנותן או משפחתו

המצב הכלכלי של הנותן הידרדר משמעותית

לדוגמה: אם אדם הבטיח בכתב לתת דירה במתנה לאחיינו בעוד שנה, הוא יכול לחזור בו אם האחיין התנהג אליו בצורה פוגענית או אם הוא פשט את הרגל.

מתנה על תנאי-הסבר בטבלה לצורך הבנה 

סעיף	מהי התחייבות לתת מתנה ואיך אפשר לבטל?
סעיף 4 – תנאים וחיובים	"מתנה יכול שתהיה על תנאי ויכול שתחייב את המקבל לעשות מעשה בדבר-המתנה או להימנע מעשותו; נותן המתנה רשאי לדרוש מהמקבל את מילוי החיוב, ורשאי לדרוש זאת מי שהחיוב הוא לזכותו, ואם היה בדבר ענין לציבור – היועץ המשפטי לממשלה או בא כוחו."
תנאים	אפשר לתת מתנה עם תנאים. הנותן יכול לדרוש מהמקבל לעשות דברים מסוימים עם המתנה או להימנע מלעשות דברים מסוימים.
דוגמה	אב יכול לתת דירה במתנה לבנו בתנאי שהבן יגור בה ולא ימכור אותה.
סעיף 5 – התחייבות לתת מתנה	"(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב. (ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו. (ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן."
דרישות	כל הבטחה לתת מתנה בעתיד חייבת להיות בכתב. החוק קובע כי: המקבל עדיין לא שינה את מצבו בהסתמך על ההבטחה המקבל התנהג בצורה מאוד רעה כלפי הנותן או משפחתו המצב הכלכלי של הנותן הידרדר משמעותית
דוגמה	אם אד

סעיף 6 – דרכי ההקניה

"הבעלות בדבר-המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון."

כפי שניתן ללמוד מהסעיף, המתנה עוברת לבעלות המקבל באחת משלוש דרכים:

מסירה פיזית של הדבר – למשל מכונית

מסירת מסמך שמאפשר לקבל את הדבר

אם הדבר כבר נמצא אצל המקבל – בהודעה שזו מתנה

במקרה של מקרקעין ישנם כללים נוספים למתנה ולביטול מתנה במקרקעין, העניין יוזכר בהמשך.

סעיף 7 – ביטול מתנה עקב פגם בכריתתה

"מתנה שהושלמה בהקניית דבר-המתנה ניתנת לביטול על ידי הנותן אם הייתה מחמת אונס, איום, השפעה בלתי הוגנת, תחבולה או תרמית של המקבל או אחר, או מחמת טעות של הנותן; אולם זכות הביטול תתיישן כתום שנה מהיום שנודע לנותן על העילה לביטול המתנה, ואם עילת הביטול באונס או באיום – כתום שנה מהיום שנודע לו שחדלו."

כפי שניתן ללמוד מהסעיף, גם אחרי שהמתנה הושלמה, אפשר לבטל אותה אם:

המקבל איים או הפעיל לחץ על הנותן

המקבל רימה את הנותן

הנותן טעה בהבנת המצב

סעיף 8 – דין מתנה על תנאי

"על מתנה על תנאי דחה או על תנאי מפסיק יחולו, בשינויים המחויבים, הוראות הסעיפים 27 עד 29 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973."

חוק המתנה קובע שאפשר לתת מתנה עם תנאי שצריך להתקיים לפני שהמתנה תהיה תקפה (תנאי דוחה). אפשר גם לתת מתנה שתתבטל אם יקרה משהו מסוים (תנאי מפסיק).

לדוגמה של הסכם מתנה עם כל אחד מסוגי התנאים:

תנאי דוחה: "אתן לך את הדירה במתנה כשתסיים את הלימודים"

תנאי מפסיק: "אני נותן לך את הדירה, אבל אם תעזוב את הארץ המתנה תתבטל."

איך ניתן לבטל מתנה במקרקעין?  טבלת הסבר 

סעיף 7 – ביטול מתנה עקב פגם בכריתתה	"מתנה שהושלמה בהקניית דבר-המתנה ניתנת לביטול על ידי הנותן אם הייתה מחמת אונס, איום, השפעה בלתי הוגנת, תחבולה או תרמית של המקבל או אחר, או מחמת טעות של הנותן; אולם זכות הביטול תתיישן כתום שנה מהיום שנודע לנותן על העילה לביטול המתנה, ואם עילת הביטול באונס או באיום – כתום שנה מהיום שנודע לו שחדלו."
ביטול מתנה	גם אחרי שהמתנה הושלמה, אפשר לבטל אותה אם: המקבל איים או הפעיל לחץ על הנותן המקבל רימה את הנותן הנותן טעה בהבנת המצב
סעיף 8 – דין מתנה על תנאי	"על מתנה על תנאי דחה או על תנאי מפסיק יחולו, בשינויים המחויבים, הוראות הסעיפים 27 עד 29 ו-31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973."
מתנה על תנאי	חוק המתנה קובע שאפשר לתת מתנה עם תנאי שצריך להתקיים לפני שהמתנה תהיה תקפה (תנאי דוחה). אפשר גם לתת מתנה שתתבטל אם יקרה משהו מסוים (תנאי מפסיק).
דוגמה לתנאים	תנאי דוחה: "אתן לך את הדירה במתנה כשתסיים את הלימודים" תנאי מפסיק: "אני נותן לך את הדירה, אבל אם תעזוב את הארץ המתנה תתבטל."
הבדל בין מתנה לאלתר להתחייבות למתנה	מתנה לאלתר היא מתנה שניתנת מיד, התחייבות למתנה היא הבטחה לתת מתנה בעתיד.

מה ההבדל בין מתנה לאלתר להתחייבות למתנה?

 

מתנה לאלתר היא מתנה שניתנת מיד, התחייבות למתנה היא הבטחה לתת מתנה בעתיד.

אדם רוצה לבטל מתנה מה עליו לעשות?

לקוח פונה אליי ומספר שהוא נתן לבנו במתנה בית וכעת הבן ואשתו החדשה של הבן מתייחסים אליו בצורה מחפירה. הוא ביקש ממני לייעץ לו מה עליו לעשות על מנת לבטל את המתנה. הסוגייה המרכזית בעניין ייעוץ זה על ידי עורך דין היא בביטול מתנת מקרקעין שניתנה על ידי הורה לילדו.

ישנן מספר נקודות משפטיות מרכזיות שעולות משאלת הלקוח בעניין זה:

האפשרות לביטול מתנה על פי חוק המתנה

התנאים לביטול מתנה

השפעת התנהגות מקבל המתנה על זכות הביטול

כמו כן, עולות שאלות לגבי תוקף המתנה, אופן העברתה, והאפשרות לביטולה לאחר מות הנותן.

ביטול מתנה בשל התנהגות מחפירה

חוק המתנה מאפשר לנותן לחזור בו מהתחייבותו למתנה אם החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או בן משפחתו. הזכות לביטול המתנה קיימת גם אם הנותן ויתר בכתב על זכותו לחזור בו ואפילו אם המקבל שינה את מצבו בהסתמך על המתנה. במקרים מסוימים, נותן המתנה שומר לעצמו במפורש את הזכות לבטל את המתנה בהתאם לחוק המתנה, במיוחד אם מקבל המתנה ישנה את התנהגותו כלפיו ויתנהג בצורה מחפירה.

דוגמאות להתנהגות מחפירה שהוכרה בפסיקה העולה עד כדי אפשרות לבטל מתנה 

 

מהם תנאים לביטול מתנה

חוק המתנה מגדיר מספר תנאים לביטול מתנה:

• כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, אלא אם ויתר בכתב על רשות זו.
• הנותן רשאי לחזור בו מהתחייבותו אם החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן משפחתו.
• הנותן רשאי לחזור בו מהתחייבותו אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי.

תוקף המתנה ואופן העברתה

ישנם מקרים בהם עסקת המתנה מדווחת לרשויות המס אך לא מושלמת ברישום. לעיתים, נותן המתנה מסכים להעביר את הזכויות רק בתום חייו, מתוך חשש שיוציאו אותו מביתו. יש לשים לב לסעיף 8(ב) לחוק הירושה, הקובע כי מתנה שאדם נותן על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מותו של הנותן, אינה בת-תוקף אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות החוק.

ביטול מתנה לאחר מות הנותן

במקרים מסוימים עולה השאלה האם ניתן לבטל מתנה לאחר מות הנותן. יש לבחון את קיומו והיקפו של עיקרון השולל מנהנה על פי צוואה את זכאותו בשל התנהגותו כלפי המוריש. יש לשים לב להבדל בין מתנה רגילה לבין "מתנה מחמת מיתה," אשר אסורה על פי חוק הירושה אלא אם נעשתה בצוואה לפי הוראות החוק.

המסגרת הנורמטיבית לניתוח כל הסכם מתנה

המסגרת הנורמטיבית לניתוח כל הסכם מתנה היא חוק המתנה התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המתנה"). החוק קובע מהי מתנה, מהן דרכי ההקניה שלה, ומבחין בין עסקת מתנה לבין התחייבות לתת מתנה. על פי הוראות אלה "מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה" וניתן לתת זכויות במקרקעין כמתנה (סעיף 1 לחוק).

לענין העברת הבעלות במתנה

"בעלות בדבר המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל – בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון" (סעיף 6 לחוק המתנה).

"הוראה מיוחדת לעניין הנדון"

כלשון חוק המתנה, מצויה בסעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"): "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום.

(ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה."

כלומר, במקרה הרגיל, העברת המתנה אל מקבלה מתבצעת עם מסירת המתנה, או עם מסירתו של כתב המתנה לידיו. ואולם כאשר המתנה היא מקרקעין, ההלכה הקיימת היא ששילוב הוראת סעיף 6 לחוק המתנה עם הוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין נותן כי פעולה של הקניית מקרקעין במתנה אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה.